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設計監理方式の落とし穴
 マンション関連NPO法人によるセミナーの影響か大規模修繕工事を公共工事や大企業における数十億円単位の建設工事のようにコンサルタントに任せる設計監理方式が増えてきております。
 これらのセミナーや関連書籍では、極一部の管理会社や施工業者の悪い事例が一般的な管理会社や施工業者にも当てはまるような物言いで、「〜だから、大規模修繕工事は第三者の一級建築士事務所(コンサルタント)を利用した方が良い」と施工業者から設計管理業務を分離する設計監理方式を勧めています。
設計監理方式は本当に管理組合の為になるのでしょうか?コンサルタントの仕事ぶりをチェックするのは素人には至難の技なのです。

コンサルタントを利用する設計監理方式でも、請負工事の結果責任は全て施工業者が持ちます。にもかかわらず、施主(管理組合理事長)の代理人的な立場の設計監理方式では監理者であるコンサルタントの力が強く、コンサルタントの指導には従わざるを得ません。そこに、コンサルタントと施工業者の「持ちつ持たれつ」の関係が生じる温床があります。

施工業者は施工をスムーズに行うために、コンサルタントに要求されるがまま指導料を支払い、その見返りとして監理に手心を加えて貰う。
コンサルタントは仕様書設計の段階では品質の高い高価な仕様として設計し、工事の段階で並の品質の工事とすることによって、差額の何割かをバックマージンとして要求することも可能なのです。

設計という素人を煙にまくような難しい用語を使っていますが、集合住宅の大規模修繕工事の実態は外壁塗装や屋上防水等の工事が殆どです。大規模修繕というよりも費用対効果を上げるための一括定期修繕なのです。
外壁塗装や防水工事にコンサルタントを使いますか?
大規模修繕工事に関わる費用は全て管理組合の修繕積立金で賄われます。

工事方式による金の流れを確認するとともに、修繕積立金の浪費の実例を紹介していきたいと思います。
 
設計監理(コンサルタント)方式
    設計監理方式における金の流れ
     
  • コンサルタントを業者選定に立ち会わせると選定(紹介)料がコンサルタントの手に入る。
  • 見積仕様は高仕様で作成して、管理組合の監視が甘いと見ると施工時に経済的仕様にダウンさせて工事費を浮かし、施工業者からバックマージンを得る。
     
  • 元請けが専門施工業者でも金の流れは同じ、技術的には圧倒的優位にあっても施主の代理人を自認するコンサルタントの指示には逆らえない。
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  • 従って、竣工後に施工ミス等が露見した場合、施工業者はコンサルタントの指示の下で施工した。コンサルタントは修繕委員会(理事会)の承認を得て実施したなどと、責任の所在が曖昧になる場合が多い。
 
責任施工方式
    責任施工方式における金の流れ
     
  • 公募の際、近隣管理組合で実績のある施工業者に応募を呼びかける。
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  • 工事契約は請負契約なので結果責任は施工業者がもつ。従って、施工業者はいい加減な仕事はしない。

大規模修繕工事に関わる費用は全て管理組合の修繕積立金で賄われることになります。
近隣で責任施工を採用した管理組合の一戸当りの工事単価は当然ながら大幅に低くなっていました。

コンサルタント無しではどうしても不安な場合は、コンサルタント代わりにMKS計画修繕工事保証システムに加入を条件とすれば、倒産や瑕疵の保証も付加されるので、より安心な備えとなります。

2011-08-01(月) 12:30:00

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